空き家特例について
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久しぶりの不動産関係のブログです。
久しぶりに不動産ネタの投稿です。
将来的に私の名義になる土地と建物、相続による取得です。
さて、この物件はJRの駅から徒歩５分、国道沿いの戸建ての一軒家、築４７年。空き家になって早１０年。庭の手入れや、屋内の空気の入替え等はしてきました。まだ、先の話ではあるものの私が相続した際にこの物件をどのように活用していくかということを真剣に考え始めました。
- 売却する
- リフォームして賃貸する
- 建物を解体し土地を賃貸する
- その他
単純にこんなところでしょか？
どの方法を選択するか？という基準は、将来的にキャッシュフローが最大になるようにしたい。ただそれだけ、言ってしまえば不労所得を生みだせないか
相続後に売却するとどうなるのか？
仮に相続後に売却するとどうなるのか？売却益に譲渡所得が課税されます。所得税と住民税の合計で20％、＋復興特別所得税の課税になります。仮に2300万円（リアルに不動産屋に査定してもらった金額です）で売却した場合、取得価格が分からないので５％で計算すると115万円が取得費、差引2185万円の課税所得になり約440万円の税金が発生するという悲劇的な状況に。。。
ここで登場するのが「空き家特例」という制度です。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
この方法を活用できれば、課税所得金額を3000万円圧縮できるので課税所得金額０円になり、売却代金がまるまる残ることになります。ただし、細かい要件がありますのでクリアする必要がありますが。。。
空き家特例の対象となる物件とは
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。
空き家特例を受けるための要件
➀売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
②次のイ、ロまたはハの売却をしたこと。
イ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）および（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
ハ 相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次の（イ）および（ロ）または（イ）および（ハ）の要件に当てはまること（上記イに掲げる譲渡に該当するものを除きます。）。（※）
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと。
（ハ） 譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。
空き家特例のチェックシートを活用しよう！
文書にすると難しいのですが、国税庁のHPにチェックシートがありますので活用すると良いでしょう。
選択肢の１つに空き家特例
選択肢の１つに空き家特例を活用した売却があります。実は近所の運送屋から手放す際は売ってほしいという話があります。国道の拡張工事の影響で近くに土地が必要なんだと思われます。売却した代金を元手に不労所得を得る方法は有りだと思います。
【編集後記】
今日は、これから事務所見学に豊橋に行ってきます。そして明日は西尾です。
